Il tema dei mutui è sicuramente un tema al centro del dibattito attuale, viste le recenti novità che hanno interessato il settore, ed in particolare il D.lgs. 72/2016 (“Decreto Mutui”), che ha recepito la Direttiva 2014/17/UE (“Mortgage Credit Directive”), con riferimento alla disciplina dei contratti di credito immobiliare ai consumatori e alla disciplina degli intermediari del credito.
Scopo della riforma è quello di assicurare un’adeguata protezione ai consumatori, parte debole del rapporto, che intendano stipulare contratti di credito immobiliare, alla luce dell’importanza dell’impegno finanziario assunto e dei rischi connessi all’eventuale inadempimento degli obblighi convenuti, nonché assicurare elevati standard di professionalità degli operatori del settore che vengono assoggettati a un regime di vigilanza ad hoc.
Quali le modifiche?
Le modifiche hanno inciso sulla disciplina del Testo Unico Bancario (D. Lgs 385/93), in cui è stato inserito un nuovo capo I bis nel Titolo VI riguardante il “Credito immobiliare ai consumatori” e sulla disciplina del D.lgs. 141/2010 per quanto attiene agli intermediari del credito.
Le disposizioni si applicano a partire dal 1 luglio 2016 e solo per i contratti sottoscritti successivamente. Ai contratti precedenti si continuano ad applicare le disposizioni vigenti al momento dell’entrata in vigore della legge di riforma.
Ambito di applicazione.
La nuova disciplina si applica ai contratti di credito immobiliare ai consumatori, comunque denominati, ad eccezione solo di quelli espressamente esclusi (art. 120 – sexies T.U.B).
Lo stesso Decreto Mutui fornisce le definizioni di consumatore, individuandola nelle persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, comunque denominati; di contratti di credito interessati dalla riforma, ovvero quei contratti di credito con cui un finanziatore concede un credito sotto forma di dilazione di pagamento, prestito, o altra facilitazione finanziaria, quando il credito è garantito da ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente ad oggetto beni immobili residenziali o è finalizzato all’acquisto o conservazione di un diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato (art. 120 – quinquies T.U.B).
La legge non richiede, quindi, espressamente che il contratto di credito sia stipulato per acquistare un immobile residenziale, ovvero che il finanziamento sia finalizzato all’acquisto di un immobile residenziale ma, al contrario, solo che quel credito sia garantito attraverso l’iscrizione su un immobile residenziale. A conferma di ciò depone anche il fatto che la definizione di contratto di credito offerta dal Decreto Mutui espressamente ammette che il finanziamento possa essere destinato anche all’acquisto di un terreno o altro immobile edificato o progettato.
Data l’ampiezza dell’ambito di applicazione, la riforma riguarda, con eccezione di quelli espressamente esclusi, tutti i contratti di credito rivolti ai consumatori, che possono assumere le svariate forme di mutui ipotecari, credito fondiario, etc. Secondo un interpretazione estensiva della norma si ritiene ricompreso nella nuova disciplina anche il leasing abitativo recentemente introdotto dalla Legge n. 208/15, esiste peraltro lo spazio per opinioni differenti che escludano dalla norma il leasing, vista la diversa struttura del finanziamento tramite leasing.
A seguito del Decreto Mutui, la disciplina di trasparenza bancaria risulta oggi, quindi, ancor più frammentata, a seconda della diversa categoria di soggetti coinvolti e dei prodotti richiesti, a seguito dell’introduzione di una disciplina ad hoc per i consumatori.
Notaio Paolo Broccoli
Post a cura di SuperPartes
