L’art. 8 del D.Lgs 122/05 prevede che il notaio non possa procedere alla stipula di un atto di compravendita se, prima o contestualmente all’atto, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.
Ma qual è l’ambito di applicazione di tale divieto?
Sul punto si è espressa pochi giorni fa la Corte di Cassazione[1], chiarendo che tale divieto di stipula si riferisce esclusivamente agli atti aventi ad oggetto immobili da costruire e non, come diversamente sostenuto, in generale a tutti gli atti aventi ad oggetto immobili gravati da ipoteca o pignoramento, a prescindere dal fatto che siano ancora da costruire o meno.
Il caso analizzato dalla Corte riguardava un notaio che aveva rogato alcuni atti di assegnazione di immobili ai soci di una cooperativa in cui si prevedeva l’obbligo per quest’ultima di cancellare l’ipoteca che gravava sulle case.
La Corte di Cassazione, in particolare, ha cassato la sentenza della Corte di Appello e annullato il provvedimento della Commissione disciplinare (CO.RE.DI) che aveva, al contrario, ritenuto responsabile il notaio per la violazione, oltre che dell’art. 8 del D.Lgs 122/05, anche dell’art. 14 dei Principi di deontologia professionale dei notai e per questo comminato una sanzione pecuniaria di 12.000 euro.
Le ragioni per cui la Corte di Cassazione ha ritenuto che il suddetto divieto di stipula si applichi solamente agli atti aventi ad oggetto immobili da costruire risiedono in una interpretazione letterale, sistematica e teleologica del D. Lgs. 122/05 che, come è noto, è denominato “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”.
L’art. 1 del D.Lgs 122/05 delimita, infatti, l’ambito di applicazione della normativa (art. 1): dal punto di vista soggettivo le parti devono essere, da un lato, acquirente o promissario acquirente – persona fisica (lett. a) e, dall’altro, venditore o promittente venditore – costruttore, imprenditore o cooperativa edilizia (lett. b). Dal punto di vista oggettivo gli atti di compravendita devono riguardare immobili da costruire, ovvero per i quali sia stato chiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o comunque non ultimati, versando in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità (lett. d).
Al di fuori, quindi, del preciso ambito di operatività del D.Lgs 122/05, sembra preferibile ritenere che continuino ad applicarsi i principi generali di libera circolazione degli immobili e che tale specifico divieto non trovi applicazione.
Nel caso analizzato dalla Corte, in particolare, non sussistevano i requisiti oggettivi per l’applicazione del divieto di cui all’art. 8, dal momento che gli immobili assegnati dalla cooperativa ai soci erano già stati costruiti e, in particolare, già dotati del certificato di abitabilità e dunque non rientranti nell’ambito di operatività del D.Lgs 122/05.
In base a queste considerazioni, dunque, la Corte di Cassazione non ha ritenuto condivisibile la diversa tesi, sostenuta dalla Corte di Appello, per cui l’art. 8 del D.Lgs 122/05 contenesse in realtà un generale divieto di stipula degli immobili gravati da ipoteca o pignoramento.
[1] Corte di Cassazione sentenza n. 24535 del 1 dicembre 2016.
Post a cura di SuperPartes
