La Corte di Cassazione[1] è tornata sul tema delle modifiche del tetto di un immobile ad opera di un singolo condomino, affermando come debba ritenersi illecita la modifica, ad opera del proprietario dell’ultimo piano, del tetto in terrazza, nonostante la contraria volontà espressa dall’assemblea condominiale.
In particolare, il caso analizzato dalla Corte riguarda la costruzione di un’altana ad opera di un singolo condomino, con conseguente modificazione a proprio uso esclusivo del tetto, parte comune dell’edificio condominiale ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile.
La Corte di Cassazione afferma come tale modifica debba ritenersi illecita non potendo rientrare nell’ipotesi prevista dall’art. 1102 c.c..
In particolare l’art. 1102 c.c. prevede la possibilità, per ciascun condomino, di servirsi della cosa comune. Tuttavia precisa che ciò non deve alterare la destinazione della cosa e impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. In particolare il condomino può apportare, a proprie spese, le modifiche necessarie per il miglior godimento, ma non può estendere il suo diritto sulla cosa comune, in danno agli altri, se non provveda a compiere atti idonei a mutare il titolo del suo possesso (ad esempio acquistando il relativo diritto di proprietà sul bene comune).
Pertanto ciò che appare legittimo, secondo la Corte, alla luce del dettato dell’art. 1102 c.c., è l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo, anche con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, ma pur sempre nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, che possono essere attuali o anche solo potenziali, degli altri condomini. È ammesso anche l’uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, purché tuttavia, anche in tal caso, non venga alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi sempre tenere in considerazione anche l’uso potenziale che gli altri condomini possano farne.
Nel caso di specie, tuttavia, la costruzione di un’altana (o altra struttura equivalente che abbia comunque l’effetto di trasformare parte del tetto in terrazza) non può essere considerata una modifica finalizzata solo al miglior godimento della cosa comune e come tale rientrante nella disciplina dell’art. 1102 c.c.. Ma al contrario una illegittima trasformazione di un bene comune ad uso esclusivo del singolo, che alterata l’originaria destinazione del bene, sottraendolo all’utilizzazione da parte degli altri, sia attuale sia futura, e a nulla rilevando, in tal senso, che la parte di tetto così sostituita continui a svolgere la funzione di copertura dell’immobile.
La modifica unilateralmente posta in essere dal singolo condomino dell’ultimo piano rappresenta, quindi, “violazione del divieto stabilito dall’art. 1120 comma 2 cod. civ., essendo indubbio che gli altri condomini vengono privati delle potenzialità di uso”.
[1] Cassazione, sentenza 15 novembre 2016, n. 23243, sez. II civile.
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