Il legislatore prevede una serie di agevolazioni fiscali quando oggetto dell’atto di compravendita sia un immobile da destinare a prima casa, subordinando però tali benefici alla sussistenza di una serie di dichiarazioni da rendersi in atto davanti al Notaio e di presupposti necessari che devono sussistere al momento dell’atto e per un certo lasso di tempo successivo.
Può avvenire tuttavia che per le più svariate ragioni il soggetto che abbia acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa voglia o debba procedere alla vendita dello stesso prima dei 5 anni previsti dalla legge.
Cosa succede in questo caso? La nota II bis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131/1986 prevede che, nel caso di vendita prima dei 5 anni dall’acquisto, il soggetto non decada comunque dal beneficio prima casa se provveda, entro un anno, a riacquistare altro immobile da adibire a prima casa.
In caso contrario sarà applicabile una sanzione e lo Stato in qualità di creditore avrà un privilegio speciale sull’immobile a garanzia del pagamento dell’imposta di registro.
Interrogata sul punto a seguito di interpello, l’Agenzia delle Entrate[1] ha affermato, però, di non condividere la tesi per cui la sanzione sia applicabile solo dopo che sia trascorso un anno dalla vendita senza che sia intervenuto altro acquisto. Quando un atto di compravendita viene presentato per la registrazione con la richiesta di agevolazioni prima casa si configura una situazione condizionante la concessione stessa del beneficio. Per questo motivo, quando viene meno il presupposto per le agevolazioni fiscali, come nel caso di specie per vendita infraquinquennale dell’immobile, la decadenza dai benefici si verifica ex tunc, ovvero dal momento dell’acquisto originario.
Con la decadenza dai benefici prima casa viene ad esistenza anche il privilegio speciale a favore dello Stato. L’Agenzia delle Entrate richiama, infatti, in proposito, un risalente ma condiviso orientamento della Cassazione[2], per cui il credito dello Stato riguardo all’imposta di registro, e con esso il privilegio, nasce al momento dell’atto di compravendita e ciò anche a prescindere dal fatto che si tratti di un’imposta dovuta a seguito di decadenza da eventuali agevolazioni a causa del successivo venir meno dei presupposti di legge.
[1] Interpello 911-16/2013-Art.11, legge 27 luglio 2000, m. 212 concernente l’interpretazione dell’art. 56 del DPR n. 131 del 1986.
[2] Cassazione n. 2294 dell’11 maggio 1978.
Post a cura di SuperPartes
